2018中國特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的七大趨勢預(yù)測

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隨著近年一系列特色小鎮(zhèn)政策的出臺(tái)以及各大資本的推波助瀾,，特色小鎮(zhèn)在全國刮起了一陣旋風(fēng)，各地政府,、產(chǎn)業(yè)資本,、房地產(chǎn)商等都開啟了小鎮(zhèn)發(fā)展模式，一時(shí)間,，各類小鎮(zhèn)規(guī)劃藍(lán)圖滿天飛,，各類主題的特色小鎮(zhèn)層出不窮，甚至有些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也都被扣上了某某小鎮(zhèn)的名頭,，這樣的亂象可以理解為一種新生事物初級(jí)階段的一種必然,。

   歸根結(jié)底，這是中國城市化進(jìn)程發(fā)展到特定歷史階段,，以及開發(fā)商在當(dāng)前宏觀調(diào)控政策下尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的綜合作用使然,。

   如果說2016年是特色小鎮(zhèn)的啟蒙年，那么2017年無疑是研發(fā)年,，是特色小鎮(zhèn)由淺水區(qū)逐步走向深水區(qū)探索發(fā)展的一年,，而2018年將是由戰(zhàn)略規(guī)劃向落地實(shí)踐推進(jìn)的關(guān)鍵一年。

   站在2018年的起點(diǎn),，回顧過去特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和行業(yè)現(xiàn)狀,，我們對(duì)2018年中國特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了7大方面的趨勢預(yù)測，在此與業(yè)界共同分享,。

（一）特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線將更加清晰

    經(jīng)過2017年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析及產(chǎn)品模型研究,，特色小鎮(zhèn)建設(shè)始終堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)原則已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來小鎮(zhèn)的活力。

    所以,，選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)研究的核心,。經(jīng)過一年的探索實(shí)踐，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線已逐漸明朗,，具備行業(yè)前瞻性的開發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書,，為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍(lán)圖。根據(jù)我們的行業(yè)觀察及深度研究,，我們認(rèn)為無論未來小鎮(zhèn)開發(fā)主體如何變化,，特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個(gè)最有前景的產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行突破：

1、以康養(yǎng)為主要產(chǎn)業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

2,、以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

3,、以體育運(yùn)動(dòng)為主要產(chǎn)業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

4、以教育為主要產(chǎn)業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

5,、以文化旅游為主要產(chǎn)業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

6,、以高科技研發(fā)為主要產(chǎn)業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)

綜上所述，特色小鎮(zhèn)未來將圍繞健康,、旅游,、體育、文化,、農(nóng)業(yè),、高科技等幾個(gè)主要產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。

（二）特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形

    如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年,，經(jīng)過2017年的深度摸索和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，2018年將迎來一批特色小鎮(zhèn)的落地實(shí)踐。具備長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的地產(chǎn)開發(fā)商,、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商等社會(huì)資本將進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣,，引領(lǐng)中國特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。

根據(jù)我們的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來看,，華夏幸福,、綠城集團(tuán)、綠地集團(tuán),、華僑城集團(tuán),、碧桂園、萬科,、恒大,、保利、新華聯(lián),、新城控股,、正榮集團(tuán)等品牌開發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進(jìn)，一批具備產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營優(yōu)勢的諸如華誼兄弟、中青旅,、棕櫚股份等也將以產(chǎn)業(yè)為龍頭,，積極推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的布局。

（三）缺乏產(chǎn)業(yè)資源及運(yùn)營戰(zhàn)略將提前退場

通過我們2017年的服務(wù)實(shí)踐及行業(yè)交流,，想搭載特色小鎮(zhèn)之風(fēng)以期分享政策紅利,、產(chǎn)業(yè)紅利的社會(huì)資本不在少數(shù)，隨著時(shí)間的推移,，很多開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到,，沒有足夠的資本支撐、沒有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)資源,、沒有產(chǎn)業(yè)招商及運(yùn)營的能力，要想?yún)⑴c特色小鎮(zhèn)的開發(fā)幾乎是不可能的,，即使獲得開發(fā)機(jī)會(huì)也是一種無畏的冒險(xiǎn),。

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產(chǎn)業(yè)初期運(yùn)營的想法是不切實(shí)際的,，如果沒有清晰和長遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路,，這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o特色可言。

只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè),，開發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營,，運(yùn)營的效益是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益,、生態(tài)效益等綜合效益的結(jié)合,，方可在業(yè)內(nèi)樹立自身的核心競爭力。如果依然堅(jiān)持用地產(chǎn)的開發(fā)邏輯來運(yùn)作特色小鎮(zhèn),，沒有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略,，沒有足夠的資本為未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場,。

（四）踐行跨界,、融合、共享發(fā)展理念是趨勢

特色小鎮(zhèn)力求一,、二,、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，追求生產(chǎn),、生活,、生態(tài)三生融合。保持產(chǎn)業(yè),、文化,、旅游三位一體，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。特色小鎮(zhèn)在確保核心產(chǎn)業(yè)“特”的同時(shí),，必須進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)生活力,。

一個(gè)完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，通常分為核心產(chǎn)業(yè),、衍生產(chǎn)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)三個(gè)層級(jí),，由內(nèi)而外實(shí)現(xiàn)共榮共生共享。

1,、單一產(chǎn)業(yè)難以為繼,。非工業(yè)類特色小鎮(zhèn)，以康養(yǎng),、田園綜合體,、民宿、旅游,、文化為主題的小鎮(zhèn),。單純做任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立,，投資收益更難以保證,。

2、統(tǒng)一運(yùn)營才能協(xié)調(diào)發(fā)展,。產(chǎn)業(yè)布局不同,、服務(wù)領(lǐng)域不同、產(chǎn)品基因不同,、運(yùn)營周期不同,、盈利模式不同。碎片化運(yùn)營的結(jié)果將令小鎮(zhèn)失去活力,，投資回報(bào)遙遙無期,。

3、融合的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)鏈的挖掘,、細(xì)分和創(chuàng)新,。只有將當(dāng)?shù)氐奶厣止に嚒⒎沁z文化,、土特產(chǎn),、歷史符號(hào)等進(jìn)行充分挖掘，并通過創(chuàng)新手法實(shí)現(xiàn)被傳播,、接納體驗(yàn),、加工實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化、被售買,。才能實(shí)現(xiàn)由核心產(chǎn)業(yè)向衍生產(chǎn)業(yè)過度,，激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力,，最終實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

4,、小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新,。以一種前所未有的視角，再造產(chǎn)業(yè)流程,、供應(yīng)鏈條,、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置,，變成滿足市場需要的新東西,。

（五）小規(guī)模、緊湊型,、集約化,、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是突破方向

特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn)，它非鎮(zhèn)非區(qū),，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū),，而是相對(duì)獨(dú)立于市區(qū)，有明確產(chǎn)業(yè)定位,、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái),。

特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn),，是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào),、綠色,、開放、共享發(fā)展理念,，結(jié)合自身資源優(yōu)勢,，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃,，挖掘產(chǎn)業(yè)特色,、人文底蘊(yùn)和生態(tài)稟賦，實(shí)行產(chǎn)城融合,、服務(wù)配套,、管理健全的發(fā)展模式。

特色小鎮(zhèn)追求“小而美”,，需改變單純求大思維,，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離,、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢,。應(yīng)在小而特,、小而優(yōu)、小而美,、小而精上多下功夫,，從追求規(guī)模到追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，才能探索出更廣闊的前景,。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài),，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色,、建筑特色,、產(chǎn)業(yè)特色、生態(tài)特色,、旅游特色等,。

特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產(chǎn)業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系為主,，因此一般不宜遠(yuǎn)離核心城市,，所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠(yuǎn)郊或城市周邊區(qū)域。但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源,，一般會(huì)稍遠(yuǎn)離城市中心地段,，但也應(yīng)該保證道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的便捷性。

（六）旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門

健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結(jié)合的產(chǎn)物,，發(fā)展的關(guān)鍵在于依托優(yōu)勢環(huán)境,，從健康檢測、健康醫(yī)療,、健康促進(jìn),、慢病療養(yǎng)、精神康復(fù),、休閑養(yǎng)老角度入手,，并延伸發(fā)展與健康相關(guān)的中藥、養(yǎng)生,、運(yùn)動(dòng),、有機(jī)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。

1,、健康產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大

大健康時(shí)代下，隨著物質(zhì)條件的不斷改善及精神追求的崛起,，人們對(duì)健康的追求,，已不再僅僅是沒有疾病，而是涉及物質(zhì)和精神的各個(gè)層面,，追求多元化,、個(gè)性化的健康服務(wù),。大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理,，通過排除或減少健康危險(xiǎn)因素,，達(dá)到身體、精神,、心理,、情緒、社交,、道德等方方面面的健康,。根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上,，可見市場潛力巨大,。

2、國家政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展

國務(wù)院在2016年發(fā)布的《健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出,，“應(yīng)積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老,、旅游、互聯(lián)網(wǎng),、健身休閑,、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè),、新業(yè)態(tài),、新模式。發(fā)展基于互聯(lián)網(wǎng)的健康服務(wù),，鼓勵(lì)發(fā)展健康體檢,、咨詢等健康服務(wù),，促進(jìn)個(gè)性化健康管理服務(wù)發(fā)展,，培育一批有特色的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，探索推進(jìn)可穿戴設(shè)備,、智能健康電子產(chǎn)品和健康醫(yī)療移動(dòng)應(yīng)用服務(wù)等發(fā)展,。

培育健康文化產(chǎn)業(yè)和體育醫(yī)療康復(fù)產(chǎn)業(yè)。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范,，打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地?！苯】诞a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎,，在未來20年，必將迎來一個(gè)發(fā)展的黃金期,。

3,、健康與旅游加速融合,，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)

世界醫(yī)療旅游協(xié)會(huì)報(bào)告稱全球醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預(yù)計(jì)將達(dá)到7000億美元,。而國際傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間,。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費(fèi)者整體上比普通游客多花費(fèi)130%,，收入效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療產(chǎn)業(yè),。

（七）特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵，因此合適的融資模式對(duì)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關(guān)重要,。政府和社會(huì)資本合作的PPP模式在中國各級(jí)地方政府已逐步廣泛運(yùn)用,，未來將呈現(xiàn)上升趨勢。PPP模式的利好主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

1,、減輕財(cái)政壓力,，開拓融資渠道

以政府和社會(huì)資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財(cái)政資金和社會(huì)資本,，彌補(bǔ)特色小鎮(zhèn)資金缺口,，豐富資金來源。由于 PPP 模式下,，特色小鎮(zhèn)建設(shè)所需的資金是以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行融資的,，因此不會(huì)增加政府部門的負(fù)債。

同時(shí),，未來通過小鎮(zhèn)進(jìn)入成熟階段后產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入,，可以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行融資進(jìn)一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展。當(dāng)然,，初期對(duì)于產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃同樣非常重要,，政府部門通過參股 PPP 項(xiàng)目公司，在規(guī)劃階段也擁有相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán),。

2,、降低和分散風(fēng)險(xiǎn)

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中采用PPP模式，政府和社會(huì)資本通過相應(yīng)的合約,，對(duì)投資,、建設(shè)過程中的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確界定。在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初期,，政府可以承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),，而社會(huì)資本則參與風(fēng)險(xiǎn)的管控。當(dāng)特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目完工,，社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的經(jīng)營,，承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣政府和社會(huì)資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢在項(xiàng)目的不同階段管控相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),，降低和分散風(fēng)險(xiǎn),，提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的效率,。

3、有利的政策導(dǎo)向

政府為了吸引社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè),，多方面落實(shí)相關(guān)政策,，提供優(yōu)惠條件，包括從多方面,，解決好社會(huì)資本的投資回報(bào)問題,。包括土地、稅收,、銀行信貸支持以及財(cái)政政策方面等,。

4、實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)和社會(huì)效益的平衡

特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項(xiàng)目,，是一個(gè)融合產(chǎn)業(yè),、文化、旅游,、社區(qū)功能于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái),。定位準(zhǔn)確、運(yùn)作科學(xué),、機(jī)制合理的特色小鎮(zhèn),，未來產(chǎn)生的價(jià)值，可以滿足社會(huì)資本的投資回報(bào)要求,。同時(shí),，對(duì)政府經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè),，都具有重要意義,。

以上研究分析及行業(yè)觀察，期望能為關(guān)注于中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)商,、產(chǎn)業(yè)資本,、政府機(jī)構(gòu)等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考，共同為2018年中國特色小鎮(zhèn)梳理出更有價(jià)值的發(fā)展路徑,，為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻(xiàn)力量,。

作者簡介：鄒毅,，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理,。領(lǐng)易咨詢專注于文化、旅游,、商業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的研究,，目前服務(wù)項(xiàng)目有小鎮(zhèn)策劃、戰(zhàn)略規(guī)劃,、項(xiàng)目策劃,、產(chǎn)品研發(fā)等,。