2018中國特色小鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展的七大趨勢預測

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隨著近年一系列特色小鎮(zhèn)政策的出臺以及各大資本的推波助瀾,，特色小鎮(zhèn)在全國刮起了一陣旋風,，各地政府,、產業(yè)資本,、房地產商等都開啟了小鎮(zhèn)發(fā)展模式,，一時間,，各類小鎮(zhèn)規(guī)劃藍圖滿天飛,，各類主題的特色小鎮(zhèn)層出不窮,，甚至有些傳統(tǒng)的房地產項目也都被扣上了某某小鎮(zhèn)的名頭,，這樣的亂象可以理解為一種新生事物初級階段的一種必然,。

   歸根結底，這是中國城市化進程發(fā)展到特定歷史階段,，以及開發(fā)商在當前宏觀調控政策下尋求戰(zhàn)略轉型的綜合作用使然,。

   如果說2016年是特色小鎮(zhèn)的啟蒙年，那么2017年無疑是研發(fā)年,，是特色小鎮(zhèn)由淺水區(qū)逐步走向深水區(qū)探索發(fā)展的一年,，而2018年將是由戰(zhàn)略規(guī)劃向落地實踐推進的關鍵一年。

   站在2018年的起點,，回顧過去特色小鎮(zhèn)產業(yè)的發(fā)展歷程和行業(yè)現狀,，我們對2018年中國特色小鎮(zhèn)產業(yè)的發(fā)展做出了7大方面的趨勢預測，在此與業(yè)界共同分享,。

（一）特色小鎮(zhèn)的產品線將更加清晰

    經過2017年的產業(yè)發(fā)展趨勢分析及產品模型研究,，特色小鎮(zhèn)建設始終堅持產業(yè)先導原則已成為業(yè)內共識,，而產業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來小鎮(zhèn)的活力。

    所以,，選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產業(yè)研究的核心,。經過一年的探索實踐，特色小鎮(zhèn)的產品線已逐漸明朗,，具備行業(yè)前瞻性的開發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書,，為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍圖。根據我們的行業(yè)觀察及深度研究,，我們認為無論未來小鎮(zhèn)開發(fā)主體如何變化,，特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個最有前景的產業(yè)方向進行突破：

1、以康養(yǎng)為主要產業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

2,、以生態(tài)農業(yè)為主要產業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

3,、以體育運動為主要產業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

4、以教育為主要產業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

5,、以文化旅游為主要產業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

6,、以高科技研發(fā)為主要產業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)

綜上所述，特色小鎮(zhèn)未來將圍繞健康,、旅游,、體育、文化,、農業(yè),、高科技等幾個主要產業(yè)方向發(fā)展。

（二）特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形

    如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年,，經過2017年的深度摸索和產業(yè)規(guī)劃,，2018年將迎來一批特色小鎮(zhèn)的落地實踐。具備長遠戰(zhàn)略規(guī)劃和產業(yè)資源優(yōu)勢的地產開發(fā)商,、產業(yè)運營商等社會資本將進入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣,，引領中國特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。

根據我們的服務經驗來看,，華夏幸福,、綠城集團、綠地集團,、華僑城集團,、碧桂園、萬科,、恒大,、保利、新華聯、新城控股,、正榮集團等品牌開發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進,，一批具備產業(yè)及運營優(yōu)勢的諸如華誼兄弟、中青旅,、棕櫚股份等也將以產業(yè)為龍頭,，積極推進特色產業(yè)小鎮(zhèn)的布局。

（三）缺乏產業(yè)資源及運營戰(zhàn)略將提前退場

通過我們2017年的服務實踐及行業(yè)交流,，想搭載特色小鎮(zhèn)之風以期分享政策紅利,、產業(yè)紅利的社會資本不在少數，隨著時間的推移,，很多開發(fā)商已經意識到,，沒有足夠的資本支撐、沒有優(yōu)勢的產業(yè)資源,、沒有產業(yè)招商及運營的能力,，要想參與特色小鎮(zhèn)的開發(fā)幾乎是不可能的，即使獲得開發(fā)機會也是一種無畏的冒險,。

在目前宏觀政策背景下,，帶著傳統(tǒng)房產開發(fā)思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產業(yè)初期運營的想法是不切實際的，如果沒有清晰和長遠的產業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路,，這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o特色可言,。

只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產業(yè)，開發(fā)的核心是產業(yè)運營,，運營的效益是社會效益,、經濟效益、生態(tài)效益等綜合效益的結合,，方可在業(yè)內樹立自身的核心競爭力,。如果依然堅持用地產的開發(fā)邏輯來運作特色小鎮(zhèn),，沒有從根本上去建立產業(yè)運營的發(fā)展戰(zhàn)略,，沒有足夠的資本為未來產業(yè)運營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場,。

（四）踐行跨界,、融合、共享發(fā)展理念是趨勢

特色小鎮(zhèn)力求一,、二,、三產業(yè)的高度融合，追求生產,、生活,、生態(tài)三生融合。保持產業(yè),、文化,、旅游三位一體,，實現產業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。特色小鎮(zhèn)在確保核心產業(yè)“特”的同時,，必須進行多產業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產業(yè)鏈的內生活力,。

一個完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，通常分為核心產業(yè),、衍生產業(yè)和配套產業(yè)三個層級,，由內而外實現共榮共生共享。

1,、單一產業(yè)難以為繼,。非工業(yè)類特色小鎮(zhèn)，以康養(yǎng),、田園綜合體,、民宿、旅游,、文化為主題的小鎮(zhèn),。單純做任何一個產業(yè)，生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立,，投資收益更難以保證,。

2、統(tǒng)一運營才能協(xié)調發(fā)展,。產業(yè)布局不同,、服務領域不同、產品基因不同,、運營周期不同,、盈利模式不同。碎片化運營的結果將令小鎮(zhèn)失去活力,，投資回報遙遙無期,。

3、融合的關鍵是產業(yè)鏈的挖掘,、細分和創(chuàng)新,。只有將當地的特色手工藝、非遺文化,、土特產,、歷史符號等進行充分挖掘，并通過創(chuàng)新手法實現被傳播,、接納體驗,、加工實現產品化、被售買。才能實現由核心產業(yè)向衍生產業(yè)過度,，激發(fā)產業(yè)活力,，最終實現投資效益最大化。

4,、小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新,。以一種前所未有的視角，再造產業(yè)流程,、供應鏈條,、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置,，變成滿足市場需要的新東西,。

（五）小規(guī)模、緊湊型,、集約化,、產業(yè)化發(fā)展是突破方向

特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn)，它非鎮(zhèn)非區(qū),，也不是產業(yè)園區(qū),，而是相對獨立于市區(qū)，有明確產業(yè)定位,、文化內涵,、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺。

特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn),，是按創(chuàng)新,、協(xié)調、綠色,、開放,、共享發(fā)展理念，結合自身資源優(yōu)勢,，找準產業(yè)定位,，進行科學規(guī)劃，挖掘產業(yè)特色,、人文底蘊和生態(tài)稟賦,，實行產城融合,、服務配套,、管理健全的發(fā)展模式。

特色小鎮(zhèn)追求“小而美”,，需改變單純求大思維,，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢,。應在小而特,、小而優(yōu)、小而美,、小而精上多下功夫,，從追求規(guī)模到追求質量轉變，才能探索出更廣闊的前景,。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài),，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色,、建筑特色,、產業(yè)特色、生態(tài)特色,、旅游特色等,。

特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業(yè)鏈關系為主,，因此一般不宜遠離核心城市,，所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠郊或城市周邊區(qū)域。但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源,，一般會稍遠離城市中心地段,，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。

（六）旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門

健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結合的產物,，發(fā)展的關鍵在于依托優(yōu)勢環(huán)境,，從健康檢測、健康醫(yī)療,、健康促進,、慢病療養(yǎng)、精神康復,、休閑養(yǎng)老角度入手,，并延伸發(fā)展與健康相關的中藥、養(yǎng)生,、運動,、有機農業(yè)等產業(yè)，推動區(qū)域經濟發(fā)展,。

1,、健康產業(yè)市場潛力巨大

大健康時代下，隨著物質條件的不斷改善及精神追求的崛起,，人們對健康的追求,，已不再僅僅是沒有疾病,，而是涉及物質和精神的各個層面，追求多元化,、個性化的健康服務,。大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理,，通過排除或減少健康危險因素,，達到身體、精神,、心理,、情緒、社交,、道德等方方面面的健康,。根據《關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年健康服務業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上,，可見市場潛力巨大,。

2、國家政策支持產業(yè)發(fā)展

國務院在2016年發(fā)布的《健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出,，“應積極促進健康與養(yǎng)老,、旅游、互聯網,、健身休閑,、食品融合，催生健康新產業(yè),、新業(yè)態(tài),、新模式。發(fā)展基于互聯網的健康服務,，鼓勵發(fā)展健康體檢,、咨詢等健康服務，促進個性化健康管理服務發(fā)展,，培育一批有特色的健康管理服務產業(yè),，探索推進可穿戴設備、智能健康電子產品和健康醫(yī)療移動應用服務等發(fā)展,。

培育健康文化產業(yè)和體育醫(yī)療康復產業(yè),。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標準、規(guī)范,，打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地,。”健康產業(yè)已經成為新常態(tài)下服務產業(yè)發(fā)展的重要引擎,，在未來20年,，必將迎來一個發(fā)展的黃金期,。

3,、健康與旅游加速融合,，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎

世界醫(yī)療旅游協(xié)會報告稱全球醫(yī)療旅游產業(yè)未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預計將達到7000億美元,。而國際傳統(tǒng)旅游產業(yè)的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間,。數據統(tǒng)計顯示，以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費者整體上比普通游客多花費130%,，收入效應遠遠大于傳統(tǒng)的旅游產業(yè)及醫(yī)療產業(yè),。

（七）特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關鍵，因此合適的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關重要,。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運用,，未來將呈現上升趨勢。PPP模式的利好主要表現為以下幾點：

1,、減輕財政壓力,，開拓融資渠道

以政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財政資金和社會資本,，彌補特色小鎮(zhèn)資金缺口,，豐富資金來源。由于 PPP 模式下,，特色小鎮(zhèn)建設所需的資金是以項目公司為主體進行融資的,，因此不會增加政府部門的負債。

同時,，未來通過小鎮(zhèn)進入成熟階段后產生的穩(wěn)定現金流收入,，可以發(fā)行資產證券化產品進行融資進一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展。當然,，初期對于產業(yè)的規(guī)劃同樣非常重要,，政府部門通過參股 PPP 項目公司，在規(guī)劃階段也擁有相當的話語權,。

2,、降低和分散風險

在特色小鎮(zhèn)建設中采用PPP模式，政府和社會資本通過相應的合約,，對投資,、建設過程中的相關責任進行明確界定。在特色小鎮(zhèn)建設的初期,，政府可以承擔較多的項目風險,，而社會資本則參與風險的管控。當特色小鎮(zhèn)的項目完工,，社會資本參與特色小鎮(zhèn)的經營,，承擔相應風險,。這樣政府和社會資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢在項目的不同階段管控相應風險，降低和分散風險,，提高特色小鎮(zhèn)建設的效率,。

3、有利的政策導向

政府為了吸引社會資本參與特色小鎮(zhèn)的建設,，多方面落實相關政策,，提供優(yōu)惠條件，包括從多方面,，解決好社會資本的投資回報問題,。包括土地、稅收,、銀行信貸支持以及財政政策方面等,。

4、實現投資回報和社會效益的平衡

特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項目,，是一個融合產業(yè),、文化、旅游,、社區(qū)功能于一體的產業(yè)平臺,。定位準確、運作科學,、機制合理的特色小鎮(zhèn),，未來產生的價值，可以滿足社會資本的投資回報要求,。同時,，對政府經濟轉型升級、新型城鎮(zhèn)化建設,，都具有重要意義,。

以上研究分析及行業(yè)觀察，期望能為關注于中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)商,、產業(yè)資本,、政府機構等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考，共同為2018年中國特色小鎮(zhèn)梳理出更有價值的發(fā)展路徑,，為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻力量,。

作者簡介：鄒毅，領易咨詢總經理,。領易咨詢專注于文化,、旅游、商業(yè)和房地產行業(yè)的研究,，目前服務項目有小鎮(zhèn)策劃,、戰(zhàn)略規(guī)劃,、項目策劃、產品研發(fā)等,。